Dispositif Jeanbrun 2026 : le guide complet pour les agents immobiliers

Le contexte : pourquoi ce nouveau dispositif ?

Depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024, l'investissement locatif privé s'est effondré. Le nombre d'investisseurs a été divisé par six, la construction neuve traverse une crise historique avec seulement 259 000 logements mis en chantier en 2024, le pire score en 20 ans.

Face à cette situation, le gouvernement a intégré dans le budget 2026 un nouveau mécanisme baptisé "dispositif Jeanbrun", du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Objectif affiché : créer un "choc d'offre" et permettre la construction de 50 000 logements supplémentaires par an.

Comme l'a résumé un porte-parole du ministère : "Le secteur du logement était en soins palliatifs, grâce à ce statut du bailleur privé, il est aujourd'hui en salle de réveil."

Un mécanisme inédit : amortissement + imputation sur le revenu global

C'est la première fois qu'un dispositif fiscal immobilier combine ces deux avantages. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur l'amortissement : chaque année, l'investisseur peut déduire une fraction de la valeur du bien de ses revenus.

Le point clé : cet amortissement est imputable sur le revenu global, et non plus uniquement sur les revenus fonciers. Concrètement, un contribuable percevant 50 000€ de revenus annuels et générant 10 000€ de déficit foncier ne sera plus imposé que sur 40 000€.

Base d'amortissement : 80% de la valeur du bien (et non 100%).

Dans le neuf : trois paliers selon le niveau de loyer

Le dispositif s'applique aux logements collectifs neufs conformes à la norme RE2020. Les maisons individuelles sont exclues.

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont alignés sur ceux du dispositif Loc'Avantages.

Dans l'ancien : des conditions exigeantes

L'accès au dispositif dans l'ancien est conditionné à :

• Des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition

• Des travaux de réhabilitation lourde

• L'atteinte d'un DPE A ou B après travaux

Ces conditions strictes font déjà grincer des dents. L'UNPI estime que "l'exigence de travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition risque de rendre le dispositif peu incitatif pour une grande partie du parc existant."

Le bonus : déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique

Bonne nouvelle pour les investisseurs dans l'ancien : le doublement du plafond du déficit foncier a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Concrètement, pour les travaux de rénovation énergétique, le plafond passe de 10 700€ à 21 400€ par an.

Les conditions communes à retenir

• Engagement de location : 9 ans minimum

• Zonage : aucun, le dispositif s'applique sur toute la France

• Type de bien : logements collectifs uniquement (maisons individuelles exclues)

• Location à la famille : interdite (enfants, petits-enfants)

• Loyers : plafonnés selon les grilles Loc'Avantages

Les limites du dispositif

Malgré l'accueil globalement favorable de la profession, plusieurs critiques émergent :

1. Taux revus à la baisse La version finale est moins généreuse que les paramètres évoqués lors des négociations avec la filière. Les taux d'amortissement ont été abaissés et les seuils de travaux relevés.

2. Ancien trop contraignant Le seuil de 30% de travaux et l'exigence d'atteindre un DPE A ou B limitent fortement le nombre de biens éligibles.

3. Technicité élevée Comme l'analyse l'Apic (association de courtiers en crédit), cette incitation fiscale "reste réservée à quelques investisseurs très aguerris, maîtrisant déjà les montages patrimoniaux complexes."

Ce que ça change pour ta pratique commerciale

Le dispositif Jeanbrun crée une double opportunité :

Pour le neuf : tu peux accompagner les investisseurs vers des programmes collectifs en leur expliquant le mécanisme d'amortissement et l'avantage de l'imputation sur le revenu global.

Pour l'ancien : le dispositif cible les passoires thermiques avec un projet de réhabilitation lourde. C'est un argument pour les biens classés F ou G nécessitant une rénovation complète.

Ton avantage concurrentiel : la technicité du dispositif. Les investisseurs auront besoin d'être accompagnés pour comprendre les subtilités (plafonds de loyers, conditions DPE, calcul de l'amortissement). Celui qui maîtrise ces mécanismes devient leur interlocuteur de confiance.