Donations familiales 2026 : le levier fiscal que les agents doivent absolument maîtriser

Le 3 novembre 2025, les députés ont voté un amendement qui change la donne pour l'immobilier ancien : l'exonération des donations familiales s'étend désormais aux achats de logements anciens sans travaux. Une mesure portée par Guillaume Kasbarian qui devrait relancer le marché... si tu sais l'exploiter.

Le dispositif en détail : ce qui change vraiment

Jusqu'en 2025, l'exonération de 100 000 € par donateur ne concernait que le neuf ou l'ancien avec travaux de rénovation énergétique. À partir du 1er janvier 2026 et jusqu'au 30 juin 2027, l'ancien sans travaux entre dans le dispositif.

Concrètement, les parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent donner jusqu'à 100 000 € chacun à leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, sans droits de mutation. Le plafond global par bénéficiaire est fixé à 300 000 €. Un couple avec leurs quatre parents vivants peut donc transmettre jusqu'à 600 000 € en exonération fiscale totale.

Les conditions à respecter (et à expliquer à tes clients)

Premier impératif : le bénéficiaire doit être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédentes. Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois suivant le versement pour l'acquisition.

Deuxième obligation : conserver le bien comme résidence principale pendant 5 ans minimum. Pas de location autorisée cette fois, contrairement à la version précédente du dispositif. C'est un changement majeur qu'il faut bien comprendre.

Le non-respect de ces conditions entraîne la remise en cause de l'exonération, avec paiement rétroactif des droits de donation majorés d'un intérêt de retard de 0,2 % par mois

Pourquoi c'est un argument commercial massif pour toi

Dans un marché où les taux restent élevés et l'apport personnel devient crucial, ce dispositif résout le principal frein à l'achat : le financement du projet. 50 000 transactions sont attendues sur 18 mois selon les estimations gouvernementales.

Ton rôle ? Identifier les familles concernées dans ton portefeuille et ta base de données. Les parents de 55-75 ans avec de l'épargne qui veulent aider leurs enfants sans se ruiner fiscalement. Les jeunes actifs bloqués par l'apport mais dont la famille pourrait intervenir.

Ton script de prospection vendeur : "Vous savez que vos enfants ou petits-enfants peuvent recevoir jusqu'à 300 000 € sans impôts pour acheter votre bien ? Si on ciblait aussi ces profils dans notre recherche d'acquéreurs ?"

Ton script acheteur : "Avez-vous envisagé une donation familiale pour boucler votre financement ? Depuis novembre, l'ancien entre dans le dispositif. Je peux vous expliquer comment ça fonctionne."

Ce que ça change pour ton business

Cette mesure crée un segment de clientèle hyper-qualifié : des acheteurs avec un apport renforcé, une capacité d'emprunt optimisée, et une motivation familiale forte. Des dossiers qui passent mieux en banque. Des transactions plus rapides.

Le coût estimé pour l'État est de 5 à 10 millions d'euros sur 2026-2027, preuve que le gouvernement mise sur ce levier. À toi d'en faire autant. Crée une landing page dédiée, un guide explicatif à envoyer, organise une réunion d'information pour tes contacts. Bref, positionne-toi comme l'expert de ce dispositif sur ton secteur.