Encadrement des loyers 2025 : zones tendues, règles et obligations pour les professionnels de l’immobilier

Introduction : pourquoi l’encadrement des loyers est au cœur de l’actualité en 2025

Le marché locatif français est sous tension depuis plusieurs années. La demande de logements ne cesse de croître dans les grandes métropoles, alors que l’offre peine à suivre. Résultat : des loyers en forte augmentation, parfois disproportionnés par rapport aux revenus des ménages.

Face à cette situation, l’État a mis en place l’encadrement des loyers dans certaines zones dites « tendues ». En 2025, un nouvel arrêté élargit encore le dispositif : plus de 1 500 communes sont désormais concernées.

Pour les professionnels de l’immobilier – agents, administrateurs de biens, gestionnaires – il est essentiel de maîtriser ce cadre légal. Non seulement pour conseiller leurs clients propriétaires et locataires, mais aussi pour éviter des erreurs coûteuses.

Dans cet article, nous allons passer en revue les règles, les obligations, les sanctions, ainsi que les bonnes pratiques pour rester en conformité.

1. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est une mesure législative visant à plafonner les loyers dans certaines zones où le marché est particulièrement tendu.

Objectifs du dispositif :

• Protéger les locataires contre les hausses excessives,

• Maintenir un équilibre entre offre et demande,

• Favoriser la mobilité résidentielle, notamment des étudiants et jeunes actifs.

Historique rapide :

• Loi ALUR (2014) : première mise en place à Paris, puis étendue à d’autres villes.

• Loi ELAN (2018) : a redonné un cadre clair et permis de relancer le dispositif après des recours.

• 2025 : élargissement massif des zones concernées.

2. Les zones tendues : comprendre la cartographie 2025

Définition

Une zone tendue est une commune où :

• La demande de logements est bien supérieure à l’offre,

• Les loyers sont jugés trop élevés par rapport aux revenus moyens,

• Les délais d’attente pour se loger sont importants.

Les communes concernées en 2025

Depuis septembre 2025, un nouvel arrêté classe 450 communes supplémentaires en zones tendues, portant le total à plus de 1 500.

Les zones principales sont :

• La région parisienne et les grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes…),

• Les villes moyennes attractives (Annecy, Chambéry, Bayonne, La Rochelle, etc.),

• Certaines zones littorales et frontalières où la pression est très forte.

Impact pour les professionnels

• Les bailleurs doivent respecter des loyers plafonnés.

• Les agences doivent adapter leurs baux et vérifier les références de loyers.

• La pédagogie auprès des clients est devenue incontournable.

3. Les règles précises de l’encadrement des loyers

L’encadrement ne signifie pas que tous les loyers sont identiques, mais qu’ils doivent respecter des limites fixées par arrêté préfectoral.

Les notions clés :

• Loyer de référence : fixé par zone et par type de logement (surface, nombre de pièces, période de construction).

• Loyer de référence majoré (+20 %) : le plafond légal à ne pas dépasser.

• Loyer de référence minoré (-30 %) : seuil minimal.

Complément de loyer

Il peut être ajouté si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, équipements rares). Mais il doit être justifié et accepté par le locataire.

Cas particuliers

• Logements meublés : majoration possible par rapport au nu.

• Baux étudiants ou mobilité : soumis aux mêmes règles.

• Renouvellement de bail : le loyer ne peut être augmenté que dans certaines conditions.

4. Obligations pour les professionnels de l’immobilier

L’agent immobilier ou l’administrateur de biens a un rôle clé de conseil et de conformité.

Auprès des bailleurs :

• Les informer sur les plafonds applicables,

• Vérifier que le loyer proposé respecte la législation,

• Rédiger un bail conforme (mention du loyer de référence obligatoire).

Auprès des locataires :

• Fournir une information claire et transparente,

• Expliquer la notion de complément de loyer si appliqué,

• Éviter tout abus de position dominante.

Dans la pratique :

• Mettre à jour ses modèles de baux,

• Utiliser les simulateurs officiels (comme celui de l’ANIL),

• Archiver les justificatifs en cas de contrôle.

5. Les sanctions en cas de non-conformité

Un bailleur ou un professionnel qui ne respecte pas l’encadrement des loyers s’expose à :

• Amendes : jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale,

• Obligation de restitution du trop-perçu au locataire,

• Litiges juridiques avec risque d’image négative pour l’agence.

Rôle de la DGCCRF

La DGCCRF est chargée de contrôler et sanctionner les abus. Les associations de locataires peuvent également saisir la justice.

6. Encadrement des loyers et pratiques de terrain : cas concrets

Exemple pratique

Un T2 de 40 m² à Lyon 7e.

• Loyer de référence : 14 €/m² → 560 €

• Loyer de référence majoré : 16,80 €/m² → 672 €
  👉 Le bailleur souhaite le louer 750 € : impossible, sauf à justifier un complément de loyer exceptionnel.

Difficultés pour les pros

• Pédagogie auprès des propriétaires qui veulent maximiser leur rendement,

• Justification des compléments de loyers, souvent contestés,

• Risque de perte de mandats si le bailleur refuse de s’aligner.

7. Alternatives et stratégies pour les investisseurs

L’encadrement des loyers peut réduire la rentabilité brute en zone tendue. Certains investisseurs choisissent donc de se tourner vers :

• Des zones non tendues, où les loyers sont libres,

• La location meublée touristique (Airbnb), sous réserve de respecter la réglementation locale,

• La colocation ou le bail mobilité, qui offrent une flexibilité plus grande.

👉 Le rôle du professionnel est de guider ses clients vers la meilleure stratégie patrimoniale en tenant compte du cadre légal.

8. Ce que doit retenir un professionnel en 2025

Check-list pratique

• ✅ Vérifier si la commune est en zone tendue,

• ✅ Connaître le loyer de référence applicable,

• ✅ Mentionner clairement le loyer de référence et le loyer majoré dans le bail,

• ✅ Justifier tout complément de loyer,

• ✅ Anticiper les risques de contestation.

Outils utiles

• Simulateur de loyers encadrés (ANIL, sites des préfectures),

• Formations OPCAP Académie sur le bail, la réglementation et le droit immobilier,

• Veille juridique pour suivre l’évolution des arrêtés préfectoraux.

Conclusion

L’encadrement des loyers est un sujet complexe mais incontournable pour les professionnels de l’immobilier en 2025.

Bien appliqué, il protège le locataire et sécurise le bailleur. Mal appliqué, il expose à des sanctions et ternit l’image du professionnel.

👉 La clé, pour un agent immobilier ou un gestionnaire, est de se former régulièrement et d’accompagner ses clients avec pédagogie.

Chez OPCAP Académie, nous proposons des modules dédiés pour comprendre et appliquer correctement l’encadrement des loyers, tout en renforçant vos compétences juridiques et commerciales.