Statut du bailleur privé : L'opportunité fiscale qui se dessine (mais pas encore actée)

Le 14 novembre 2025, l'Assemblée nationale a voté en première lecture le nouveau statut du bailleur privé. Attention : ce n'est PAS encore définitif. Le Sénat doit l'examiner en décembre, et le texte final ne sera connu qu'avec la promulgation de la loi de finances 2026, fin décembre.

Mais soyons clairs : même si des ajustements sont possibles, la direction est prise. Voici pourquoi tu dois t'y préparer dès maintenant.

Ce qui est voté (sous réserve de validation finale)

Si le dispositif est confirmé, voici ce que tes clients investisseurs pourront potentiellement déduire :

• Neuf : 3,5% d'amortissement annuel

• Logement social : 4,5%

• Très social : 5,5%

• Ancien rénové (travaux min. 20% du prix) : 3% à 4%

Plafond : 8000€ de déduction annuelle, 2 logements max, sur 80% de la valeur du bien. Contrepartie : loyers type Loc'Avantages (environ -15% du marché) et engagement de location 12 ans minimum.

Pourquoi tu dois anticiper maintenant

Raison n°1 : Le timing est serré Si confirmé, le dispositif s'appliquera aux locations entre 2026 et 2028. Seulement 3 ans. Les investisseurs avisés vont se positionner dès janvier 2026. Si tu attends la confirmation définitive fin décembre pour te préparer, tu auras déjà un train de retard.

Raison n°2 : L'information, c'est le pouvoir 93% des agents n'utilisent pas l'IA. Combien maîtrisent les subtilités fiscales ? En devenant LA référence locale sur ce dispositif AVANT qu'il soit définitif, tu prends une longueur d'avance monumentale.

Raison n°3 : Les vendeurs bougent sur les signaux Un propriétaire de passoire thermique qui entend parler de ce dispositif va commencer à réfléchir. S'il peut vendre à un investisseur qui rénovera avec double avantage fiscal (déficit foncier + amortissement), c'est maintenant qu'il faut bouger.

Ta stratégie en 3 phases

Phase 1 (maintenant - décembre) : Veille active

• Suis l'évolution au Sénat

• Prépare tes supports de présentation

• Identifie dans ta base les investisseurs potentiels

Phase 2 (décembre - janvier) : Préparation intensive

• Dès validation finale, organise un webinar

• Crée une landing page "Spécial investisseurs 2026"

• Forme-toi sur les calculs précis de rentabilité

Phase 3 (janvier 2026) : Offensive commerciale

• Lance ta campagne de prospection ciblée

• Propose des "audits fiscaux gratuits" aux propriétaires

• Deviens LE spécialiste local du dispositif

L'erreur fatale à éviter

Ne pas communiquer sous prétexte que "c'est pas encore voté définitivement". Tes concurrents malins sont déjà en train de préparer leurs arguments. La prudence, oui. L'immobilisme, non.

L'action immédiate

Ce weekend : prépare un document "Statut bailleur privé - Ce qu'on sait à date". Update-le après le vote du Sénat. Envoie-le à ta base clients investisseurs avec ce message : "Je suis l'évolution de près pour vous tenir informé."

Simple. Efficace. Professionnel.