Budget 2026 voté : les 5 mesures immobilières que tout agent doit connaître

Le PLF 2026 a été adopté le 2 février au 49.3. Derrière le bruit politique, 5 mesures concrètes vont impacter ton quotidien d'agent immobilier. Décryptage terrain.

1. Le dispositif Jeanbrun : le nouveau Pinel en mieux ?

C'est la mesure phare du budget 2026 pour l'investissement locatif. Le « statut du bailleur privé » (article 12 octies du PLF) crée un amortissement fiscal pour les propriétaires qui s'engagent à louer au moins 9 ans à loyer plafonné.

Les taux d'amortissement annuels varient selon le type de bien. Pour le neuf : 3,5 % en loyer intermédiaire, jusqu'à 5,5 % en logement très social. Pour l'ancien avec travaux (au moins 30 % du prix d'acquisition) : 3 % à 4 % selon le niveau de loyer.

Plafond : 80 % de la valeur du bien, maximum 8 000 € par an, limité à 2 logements. Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre la promulgation de la loi et le 31 décembre 2028. Seul bémol : il ne concerne que les logements collectifs, les maisons individuelles sont exclues.

Pour toi, c'est un argument de poids en rendez-vous acquéreur-investisseur. Le Pinel est mort, le Jeanbrun prend le relais.

2. MaPrimeRénov' : la réouverture tant attendue (mais attention aux pièges)

Après des semaines de fermeture faute de budget, le guichet MaPrimeRénov' rouvre fin février 2026. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a confirmé un délai de 10 jours maximum après la promulgation de la loi de finances.

L'enveloppe est confirmée à 3,6 milliards d'euros, avec un objectif ambitieux : 150 000 rénovations par geste et 120 000 rénovations globales. Tous les ménages sont de nouveau éligibles, sans restriction de revenus.

Mais les conditions se durcissent. L'isolation des murs (intérieure et extérieure) et les chaudières biomasse ne sont plus finançables en geste isolé. La rénovation d'ampleur est réservée aux logements classés E, F ou G au DPE, et un rendez-vous obligatoire avec un conseiller France Rénov' est désormais exigé avant tout dépôt de dossier.

Surtout, 83 000 dossiers de fin 2025 sont encore en attente de traitement. Ils seront prioritaires. Pour les rénovations d'ampleur en maison individuelle, il ne resterait que 7 000 places disponibles sur l'objectif annuel.

Ton rôle en tant qu'agent : alerter tes clients propriétaires-bailleurs dès maintenant. Ceux qui ont des passoires thermiques F ou G à rénover avant l'interdiction de location en 2028 n'ont plus de temps à perdre. Préparer le dossier avant la réouverture, c'est gagner des semaines.

3. Loc'Avantages prolongé jusqu'en 2027 : l'arme anti-vacance locative

Prolongé par la loi de finances 2025 jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif Loc'Avantages est devenu la principale alternative fiscale post-Pinel pour l'investissement locatif ancien. Et pourtant, il reste méconnu de la majorité des agents.

Le principe est simple : le propriétaire signe une convention avec l'Anah et s'engage à louer à un loyer inférieur au marché pendant minimum 6 ans. En échange, il bénéficie d'une réduction d'impôt sur ses revenus locatifs. Trois niveaux existent : Loc1 avec 15 % de réduction pour un loyer 5 % sous le marché, Loc2 avec 35 % pour un loyer 30 % sous le marché, et Loc3 avec 65 % via l'intermédiation locative.

Plus de 75 000 logements ont déjà été conventionnés depuis le lancement en 2022, avec un objectif de 150 000 d'ici fin 2027. Le dispositif accepte tous types de logements, neuf comme ancien, sans restriction géographique comme le Pinel.

Pour toi, c'est un double levier. En rendez-vous vendeur, tu peux proposer une alternative à la vente : « Votre bien ne se vend pas au prix souhaité ? Loc'Avantages vous offre jusqu'à 65 % de réduction d'impôt en le mettant en location. » En rendez-vous acquéreur-investisseur, c'est un argument de rentabilité nette supérieure grâce à la fiscalité.

4. PTZ maintenu jusqu'en 2027 : des ajustements à surveiller

Le Prêt à Taux Zéro reste en place jusqu'au 31 décembre 2027, étendu à tout le territoire pour le neuf depuis avril 2025, y compris les maisons individuelles. Le PLF 2026 prévoit des ajustements en attente de décrets : assouplissement des conditions d'éligibilité, revalorisation des plafonds de ressources et relèvement des plafonds de coût d'opération de 25 %.

Les banques complètent le dispositif avec des prêts bonifiés de 20 000 à 25 000 € en supplément du PTZ. Un levier supplémentaire pour débloquer les dossiers de primo-accédants.

5. Taxe vacance locative : le compte à rebours est lancé

À partir du 1er janvier 2027, la nouvelle Taxe sur la Vacance des Logements à usage d'Habitation (TVLH) remplacera la TLV et la THLV actuelles. Les communes pourront doubler les taux existants. Le dispositif sera obligatoire dans 3 697 communes en zones tendues et facultatif ailleurs.

L'objectif est clair : remettre les logements vides sur le marché. Pour tes clients propriétaires de biens vacants, le message est simple : louer maintenant sera toujours moins cher que de payer la taxe demain.

En résumé, ce budget 2026 offre une boîte à outils complète pour l'agent immobilier qui veut se positionner en conseil patrimonial. Dispositif Jeanbrun pour l'investissement, MaPrimeRénov' pour la rénovation, Loc'Avantages pour la fiscalité locative, PTZ pour les primo-accédants, taxe vacance pour les propriétaires attentistes. Celui qui maîtrise ces 5 leviers aura une longueur d'avance sur 80 % du marché.