LMNP 2027 : ce que le budget change pour le meublé

LMNP 2027 : le projet de budget veut serrer la vis sur la location meublée, et tes clients investisseurs vont te poser la question. Voici ce qui est proposé, ce que les députés ont déjà changé, et ce que tu peux leur dire sans te tromper.

Ce que prévoyait le projet de loi de finances 2027

Le gouvernement a présenté le projet de loi de finances pour 2027 le 1er octobre 2026. Son article 7 vise le loueur en meublé non professionnel, le fameux LMNP au régime réel.

Aujourd'hui, ce loueur déduit chaque année une part du prix du bien : l'amortissement. C'est ce qui permet à beaucoup d'investisseurs de ne payer presque pas d'impôt sur leurs loyers pendant des années.

Le projet initial voulait plafonner cet avantage (Meilleurtaux, 2 octobre 2026) :

• 2,5 % par an de la valeur du bâti au maximum, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer ;

• 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme ;

• les amortissements bloqués par ce plafond ne seraient plus reportables, pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027.

Concrètement, un investisseur qui déduisait 12 000 € par an sur un T3 en centre-ville se serait retrouvé limité à 7 000 €. La différence devenait imposable.

LMNP 2027 : ce que les députés ont changé le 8 octobre

Le texte n'a pas tenu une semaine en l'état. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée a adopté plusieurs amendements (MySweetImmo, 9 octobre 2026) :

1. Les meublés d'habitation sont épargnés. Les logements loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité échapperaient au plafonnement. Les amortissements non déduits pourraient en plus être reportés.

2. Les meublés de tourisme trinquent. Pour les biens achetés à partir du 1er janvier 2027, l'amortissement serait tout simplement supprimé en LMNP au réel. Les loueurs professionnels (LMP) ne sont pas visés.

3. Les chambres d'hôtes respirent. Leur abattement au micro-BIC remonterait de 50 % à 71 %.

Le message politique est clair : protéger la location à l'année, et taper sur la location courte durée.

Attention : rien n'est encore voté

C'est le point que la plupart des titres oublient. Ces amendements ont été adoptés en commission. Le texte doit encore passer en séance à l'Assemblée, puis au Sénat, puis revenir. Il peut encore bouger dans les deux sens.

Tant que la loi de finances n'est pas promulguée, fin décembre en général, tout ce que tu lis reste un projet. Un client qui vend ou achète aujourd'hui sur la base d'un amendement de commission prend un pari, pas une décision éclairée.

Ton rôle n'est pas de jouer au fiscaliste. Ton rôle, c'est de ne pas raconter de bêtises et d'orienter vers le bon professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) quand la question devient technique.

Ce qui a déjà changé (et que tes clients oublient)

Il y a une réforme qui, elle, est bien en vigueur. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les ventes conclues à partir du 15 février 2025 (Legifiscal, mars 2026).

Traduction pour ton vendeur : plus il a amorti, plus sa plus-value imposable sera forte au moment de vendre. Un client qui a amorti 60 000 € en dix ans verra sa plus-value augmenter d'autant.

Sur le terrain, c'est souvent la vraie surprise au moment du compromis. Le vendeur découvre l'impôt chez le notaire, et c'est vers toi qu'il se retourne. Mieux vaut qu'il l'apprenne au moment du mandat, en lui conseillant de faire chiffrer sa plus-value avant de fixer son prix.

Ce que tu dis à ton client, selon son profil

Il loue à l'année, en résidence principale. Si les amendements tiennent, rien ne change pour lui sur l'amortissement. Pas de raison de vendre dans la précipitation. En revanche, s'il envisage une revente, il doit faire chiffrer sa plus-value avec les amortissements réintégrés.

Il loue en meublé de tourisme (type Airbnb). C'est lui le plus exposé. S'il achète en 2027, il pourrait perdre l'amortissement. S'il possède déjà le bien, le texte actuel vise les achats à partir de 2027, mais il reste flou. Le mieux est qu'il en parle à son expert-comptable avant de bouger.

Il veut investir maintenant. Le projet pèse sur la rentabilité des meublés de tourisme et épargne pour l'instant la location à l'année. C'est un argument pour orienter vers du meublé classique, de l'étudiant ou du bail mobilité, à condition de le présenter comme une tendance et non comme une certitude.

La phrase à bannir

« Le LMNP, c'est fini. » Non. Le LMNP existe toujours, et le projet actuel protège même les locations à l'année.

La phrase juste ressemble plutôt à ceci : « Le budget 2027 est en discussion. En l'état, la location meublée à l'année est épargnée et les meublés de tourisme sont visés. Rien n'est voté, on fera le point début janvier avec votre comptable. »

Elle te fait passer pour quelqu'un qui maîtrise son sujet, sans te mettre en risque si le texte change.

Pourquoi la fiscalité fait partie de ton métier

Un client ne sépare pas « immobilier » et « fiscalité ». Pour lui, c'est la même question : est-ce que je gagne ou je perds de l'argent ? L'agent qui sait expliquer simplement l'impact fiscal d'une vente ou d'un investissement gagne la confiance, et souvent le mandat.

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Conclusion

Le budget 2027 ne tue pas le LMNP. Il protège, pour l'instant, la location à l'année et vise la location touristique. Mais rien n'est voté, et la vraie mauvaise surprise est déjà là : la plus-value à la revente.

Ton client n'attend pas un cours de fiscalité. Il attend que tu saches de quoi tu parles, et que tu lui évites une erreur.

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Article mis à jour le 11 octobre 2026. Le projet de loi de finances 2027 est en cours d'examen au Parlement ; les mesures décrites peuvent évoluer. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.